14.04.2014

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости арендатором.

Одной из наиболее актуальных проблем для крупных и не очень собственников недвижимости в России в целом и в Москве и Московской области в частности остается растущее с каждым днем налоговое бремя на недвижимость. С переходом на исчисление налога на недвижимое имущество от его кадастровой стоимости и переоценки кадастровой стоимости недвижимости, многие собственники стали платить налог на недвижимость в два, а то и в три раза выше, чем раньше. Зачастую при проведении кадастровой оценки в настоящее время, такая стоимость является значительно выше рыночной, что безусловно хорошо для государства и плохо для собственников.

До принятия 28.06.2011 г. Президиумом Высшего арбитражного суда РФ постановления № 913/11 по делу № А27-4849/2012, должного механизма оспаривания кадастровой стоимости недвижимости практически не было, каждый собственник оспаривал в суде кадастровую стоимость по своему. После принятия указанного Постановления процессуальная форма оспаривания кадастровой стоимости окончательно сформировалась, но вопросов в судебной практике осталось немало.

Один их важнейших из них – вправе ли арендатор оспорить кадастровую стоимость арендуемого им у государства земельного участка? Казалось бы ответ лежит на поверхности – конечно может, поскольку в силу п. 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку размер арендной платы также как и налог на недвижимость устанавливается в процентном соотношении к кадастровой стоимости земельного участка, это в конечном счете ведет к нарушению законных прав арендатора.

Однако при обращении арендатором в суд за защитой своих прав путем оспаривания кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка позиция арбитражных судов Москвы и Московской области зачастую сводится к следующему:

в отношении арендуемого участка имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку участок, занятый принадлежащим арендатору зданием и необходимый для его эксплуатации, не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка в силу ст. 36 ЗК РФ обязан, при наличии волеизъявления собственника здания, продать участок только одному лицу – собственнику здания.

Основанием внесения в кадастр рыночной стоимости в качестве кадастровой, со-

гласно ч.3 ст. 66 Земельного Кодекса РФ, является «определение» рыночной стоимости земельного участка. Однако, из законодательных определений следует, что не может быть «определена» рыночная стоимость (наиболее «вероятная» цена продажи на открытом рынке) для участка, продажа которого на открытом рынке невероятна.

Для арендуемого земельного участка кадастровая стоимость участка является основой расчета выкупной цены.

Требуя установления рыночной стоимости согласно заказанному арендатором Отчету об оценке (прим. рыночной стоимости), арендатор по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка.

Между тем, в соответствии с п. 1.1. ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Кроме того, по мнению судов со ссылкой на ст. 6 ФЗ «Об оценке», Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Из указанных положений Закона следует, что оценка может быть проведена в отношении «принадлежащих» указанным в статье 6 лицам объектов оценки. Арендатору принадлежат только права аренды участка, но не сам земельный участок как вещь и объект продажи. Арендатор, таким образом, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости государственного земельного участка, что прямо вытекает из требований ст. 10 ФЗ «Об оценке».

С учетом изложенного, суды фактически лишают арендаторов прав уменьшить необоснованно высокие арендные платежи только лишь по формальным основаниям. Однако, подобные судебные решения еще не окончательно сформировавшаяся практика и возможно суды вышестоящих инстанций будут иметь иной подход к решению подобных проблем.


Возврат к списку

  <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> <img src="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" __bxsrc="/bitrix/images/fileman/htmledit2/php.gif" border="0" __bxtagname="php" __bxcontainer="{'code': '<?$APPLICATION->ShowTitle()?>'}" /> Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости арендатором. Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости арендатором.