Некоторые вопросы инвестиционной деятельности на территории г. Москвы
Некоторые вопросы инвестиционной деятельности на территории г. Москвы
Отношения по осуществлению инвестиционной деятельности на территории РФ регулируются ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 г. №39-ФЗ, законом РСФСР " Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 г. Исходя из смысла и содержания указанных законов, права и обязанности участников инвестиционной деятельности определяются в заключаемых ими инвестиционных контрактах. Предметом каждого конкретного инвестиционного контракта является взаимодействие участников инвестиционной деятельности по созданию объекта инвестиционной деятельности, определение прав и обязанностей участников на созданный объект.
Так, например, в случае если предметом инвестиционного контракта является реконструкция жилого объекта, в инвестиционном контракте определяется правовой механизм распределения площади реконструированного объекта. По заведенной практике участниками инвестиционной деятельности в части реконструкции жилых строений выступают органы местного самоуправления и администрации субъектов.
В г. Москве существует определенная практика нормативного регулирования компенсации затрат инвестора по отселению жителей из объекта, подлежащего реконструкции. За свое время данная практика претерпевала ряд изменений. По общему правилу обязательства по временному отселению жителей дома на время его реконструкции согласно Постановлению правительства г. Москвы от 05.01.93 г. №6 лежат на Администрации в лице Префектуры ЦАО г. Москвы, для этих целей законодательством г. Москвы предусмотрен фонд временного жилья.
Приложением № 3 к Постановлению Правительства г. Москвы от 18 мая 1999 г. №426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" (с изменениями от 18 августа, 5 сентября 2000 г., 14 января, 26 августа, 2 декабря 2003 г., 28 декабря 2005 г.) утверждена примерная форма и редакция Инвестиционного контракта (договора) на реализацию инвестиционного проекта строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта объектов недвижимого имущества различного назначения на территории г. Москвы.
Указанной формой также предусмотрено условие о распределении имущественных прав (ст. 3), содержащее пункт 3.7.1. "Предоставление площади и отселение жителей из объекта": объем передаваемого Инвестору имущества изменяется за счет предоставления Инвестору площадей из доли Администрации на данном объекте (объектах) исходя из фактически предоставленной общей жилой площади на одного отселяемого жителя, но не более 25 кв. м и не более доли Администрации". Пунктом 5.1. указанного Постановления установлено, что Инвестиционные контракты, заключенные инвесторами с Правительством Москвы до выхода настоящего постановления, не подлежат изменению по новой редакции контракта.
До введения в действие вышеуказанного Постановления действовало Распоряжение премьера правительства Москвы от 19.01.94 года за № 88-РП "О реализации программы комплексной реконструкции центральной части г. Москвы", которым также была утверждена форма Контракта по реализации инвестиционного проекта на территории ЦАО г. Москвы, содержащее положение о том, что инвестор вправе предоставить равноценные по площади и потребительской стоимости квартиры в порядке обмена доли общей площади администрации в реконструируемом объекте либо по договоренности с жителями за свой счет производит их отселение. При этом жилая площадь, предоставленная инвестором в порядке обмена доли общей жилой площади администрации, принимается в зачет только в пределах общей жилой площади администрации из расчета 25 кв. м общей площади на одного жителя.
Практика изменилась кардинально после вступления в силу Постановления Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. № 430-ПП "О порядке подтверждения дополнительных затрат инвесторов, возникающих при реализации инвестиционных проектов, финансируемых за счет внебюджетных источников", содержащим следующие положения:
"2. Установить, что любые возможные дополнительные затраты по вновь заключаемым инвестиционным контрактам, возникающие при реализации инвестиционных проектов, финансируемых из внебюджетных источников, являются самостоятельными финансовыми рисками инвесторов и не подлежат последующей компенсации Правительством Москвы".
По ранее заключенным контрактам:
"1. Установить, что подтверждение дополнительных затрат инвестора по ранее заключенным инвестиционным контрактам осуществляется:
1.1. По отселению жителей Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в установленном порядке".
До выпуска Распоряжения Префекта ЦАО г. Москвы за № 109-р от 24.01.2001 года, действовали следующие нормативно-правовые акты, свидетельствующие о необходимости компенсации инвестору дополнительных затрат, связанных с переселением жителей:
- Постановление Правительства Москвы от 20 апреля 1999 г. № 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных процессов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству";
- Распоряжение Мэра Москвы от 28 ноября 2000 г. № 1244-РМ "Об утверждении Временных методических рекомендаций по расчету дополнительных затрат инвесторов, возникающих при реализации инвестиционных проектов" (п. 1.4.: инвестору компенсируются затраты, связанные с возмещением пользователям стоимости утрачиваемых имущественных прав в отношении сносимых, реконструируемых зданий, сооружений (освобождение жилых и нежилых помещений).
Таким образом, ранее действовавшее законодательство г. Москвы давало основания для осуществления компенсации затрат Инвестора, связанных с отселением жителей из реконструируемого объекта. При этом заключенные инвестиционные контракты, содержащие иные условия, чем те, которые предусмотрены подзаконными актами г. Москвы в силу действия ст. ст. 3, 8, 307, 432 ГК РФ, не могут быть признаны недействительными и подлежат исполнению сторонами.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестиций в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений или действий.
В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. N1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные строительством объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг.
Режим права общей долевой собственности регулируется нормами главы 16 Гражданского Кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п. 1, 3, 5 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество; по соглашению участников совместной собственности, а при отсутствии согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
В случае установления факта создания объекта инвестиционной деятельности, подтвержденного соответствующим актом госкомиссии о создании объекта недвижимости, инвестор как участник общей долевой собственности вправе в судебном порядке на основании ст. ст. 12, 244, 245, 252 ГК РФ требовать выдела ему соответствующей доли в объекте недвижимости, созданном в результате реализации инвестиционного контракта.